சிறப்புக் கட்டுரை: வங்கிகள் தரும் வீட்டுக் கடன்: தேவையற்ற புலம்பல்களும் தேவையான விழிப்புணர்வும்!

இளங்கோவன் முத்தையா

கடந்த நான்கைந்து நாட்களாக ஆடியோ ஒன்று சமூக வலைதளங்களில் பரபரப்பாக உலா வந்துகொண்டிருந்தது. ஒரு வங்கியில் சில வருடங்களுக்கு முன் வீட்டுக் கடன் வாங்கி, அதைத் தொடர்ந்து செலுத்திவருபவருக்கும், வங்கி ஊழியருக்கும் இடையே நடந்த உரையாடல் அது.

அந்த வாடிக்கையாளர் சில வருடங்களுக்கு முன்பு ஒரு வங்கியில் வீட்டுக்கடன் வாங்கி, மாதாந்திரத் தவணையைத் தவறாமல் செலுத்திவந்த போதிலும், Floating Rate of Interests விதிகளின்படி உயர்ந்துகொண்டே இருந்த அவரது கடனுடைய வட்டி விகிதத்தைப் பற்றி வங்கி சரியான முறையில் அவருக்கு அறிவுறுத்தவில்லை எனவும், அதன் காரணமாக அவருடைய கடனில், அசல் தொகை குறையாமல் இருந்தது குறித்தும் புகார் தெரிவிக்கும் ஆடியோ அது.

அந்த உரையாடலை மேம்போக்காகக் கேட்கும், அல்லது வங்கிக் கடன் நடைமுறைகளைப் பற்றிய ஆழ்ந்த அறிதல் இல்லாத எவருக்கும் வங்கிகளின் மீது கோபமும் அந்த வாடிக்கையாளரின் நிலை குறித்து வருத்தமும் ஏற்படுவது இயல்பானது. அதை நான் மறுக்கவில்லை. ஆனால் எதற்கும் மறுபக்கம் என்ற ஒன்று உண்டல்லவா. கிட்டத்தட்ட இருபது ஆண்டுகளாக இந்தத் துறையில் பணிபுரிபவன் என்கிற வகையில் மேற்கண்ட விவகாரத்தில், நான் பெரும்பகுதி வங்கியின் தரப்பில் நின்று பேசவே தலைப்படுவேன். அந்த வாடிக்கையாளரின் நியாயங்களையும் கருத்தில் கொண்டேதான் இதைச் சொல்கிறேன்.

முதலில் வீட்டுக் கடன் பற்றிய சில அடிப்படைக் கூறுகளைத் தெரிந்துகொள்வோம்.

வீட்டுக் கடன் என்றால் என்ன?

வீட்டுக் கடன் என்பது அடிப்படையில் இரு வகைப்படும். ஒன்று வீடு வாங்க, வீடு கட்ட, ஏற்கனவே இருக்கும் வீட்டை மராமத்து செய்ய, வீட்டை விரிவாக்கம் செய்ய (HOME LOAN) என்கிற பெயரிலும், இரண்டாவதாக ஏற்கனவே உள்ள வீட்டின் பேரில் கொடுக்கப்படும் கடன் அடமானக்கடன் (MORTGAGE LOAN OR LOAN AGAINST PROPERTY சுருக்கமாக LAP) என்றும் வழங்கப்படுகிறது. வீடு கட்டுவதற்காக நிலம் வாங்க கொடுக்கப்படும் கடன்கள் வீட்டுக் கடன் என்றே அழைக்கப்பட்டாலும் வங்கி ஆவணங்கள், வரிச் சலுகைகளின் அடிப்படையில் அது நிலக் கடன் (LAND LOAN) என்றே கருதப்படும்.

வீட்டுக் கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் எவை?

பெரும்பாலான தேசிய மயமாக்கப்பட்ட வங்கிகள், தனியார் வங்கிகள், வங்கியல்லாத நிதி நிறுவனங்கள் (Non Banking Finance Companies (NBFC)), வீட்டுக் கடன் நிறுவனங்கள் (Housing Finance Companeis) மற்றும் தனியார் நிதி நிறுவனங்கள் என்று பல நிறுவனங்கள் வீட்டுக் கடனும், அடமானக் கடனும் வழங்குகின்றன.

இதில் அரசு, தனியார் வங்கிகள் மத்திய ரிசர்வ் வங்கியிடம் கடன் பெறும் தகுதி உடையவை. தனியார் நிதி நிறுவனங்கள் நீங்கலாக மற்றவர்கள் தேசிய வீட்டு வசதி வாரியத்திடம் (National Housing Board) கடன் பெறும் தகுதி உடையவை. இங்கு ’தகுதி உடையவை’ என்று சொல்லும்போது அந்த நிறுவனங்கள் தங்களுடைய தேவைகளின் அடிப்படையில் இந்த ரிசர்வ் வங்கியிடமோ, தேசிய வீட்டு வசதி வாரியத்திடமோ கடன் பெறலாம் என்று அர்த்தமே தவிர, அந்த நிறுவனங்கள் அங்கு மட்டுமே கடன் பெற வேண்டும் என்கிற கட்டாயமில்லை.

உதாரணத்திற்கு ஒரு தனியார் வங்கி தனது தேவைகளுக்காக மத்திய ரிசர்வ் வங்கியில் கடன் பெறலாம். அல்லது தனது வங்கியிலிருக்கும் வாடிக்கையாளர்களின் சேமிப்புத் தொகைகளிலிருந்து எடுத்தும் பிற வாடிக்கையாளர்களுக்குக் கடன் கொடுக்கலாம். ரிசர்வ் வங்கியிடமிருந்து வாங்கிய கடனிலிருந்துதான் வீட்டுக் கடன் அளிக்க வேண்டும் என்கிற கட்டாயம் எதுவுமில்லை.

அதுபோலவே வங்கியல்லாத நிதி நிறுவனங்களும், வீட்டுக் கடன் நிறுவனங்களும் தேசிய வீட்டு வசதி வாரியத்திலிருந்து கடன் பெறலாம் அல்லது பிற வங்கிகள், தனியார் நிறுவனங்கள் ஆகியவற்றிடமிருந்தும் கடன் பெறலாம்.

அடிப்படை வட்டி விகிதம் (Basic rate) என்பது என்ன?

அடிப்படை வட்டி விகிதம் என்பது ஒவ்வொரு வங்கியும் தனது வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் கொடுக்கும்போது குறைந்தபட்சமாக வசூலிக்கக்கூடிய வட்டி விகிதம். இதை சம்பந்தப்பட்ட வங்கிகள் அவ்வப்போது ரிசர்வ் வங்கிக்கு தெரிவிக்க வேண்டும். அடிப்படை வட்டி விகிதத்திற்குக் குறைவான வட்டியில் வாடிக்கையாளர்களுக்குக் கடன் வழங்க அவைகளுக்கு அனுமதியில்லை. வங்கியல்லாத நிதி நிறுவனங்கள் மற்றும் வீட்டுக் கடன் நிறுவனங்கள் தேசிய வீட்டு வசதி வாரியத்திடம் அனுமதி பெற்று இதே விதிகளின் கீழ் அடிப்படை வட்டி விகிதத்தைப் பராமரிக்க வேண்டும். சுருக்கமாக வங்கிகள் தங்களது வாடிக்கையாளர்களின் டெபாசிட்டுகளுக்குத் தரும் வட்டி விகிதத்தைவிட இது எப்போதும் சற்று அதிகமாக இருக்க வேண்டும் என்று புரிந்துகொள்ளலாம்.

இந்த அடிப்படை வட்டி விகிதத்திற்குக் குறைந்த வட்டியில் கடன் வழங்க வங்கிகளுக்கோ, பிற நிதி நிறுவனங்களுக்கோ அனுமதி இல்லை என்று பார்த்தோம். அதிகபட்ச வட்டிக்கு உச்ச வரம்பு கிடையாது. ஆனால் சந்தைப் போட்டியின் காரணமாக நிறுவனங்கள் வட்டி விகிதத்தை எப்போதும் கட்டுக்குள்ளேயே வைத்திருக்கும்.

ரீப்போ ரேட் என்றால் என்ன?

மத்திய ரிசர்வ் வங்கி, வங்கிகளுக்குக் கொடுக்கும் தொகைக்கு விதிக்கும் வட்டி விகிதம்தான் ரீப்போ ரேட் என்பது. ஒரு எளிய உதாரணத்திற்கு ரிசர்வ் வங்கி 6% வட்டிக்கு xyz வங்கிக்கு கடன் கொடுத்தால் அதுதான் ரிசர்வ் வங்கியின் ரீப்போ ரேட். அந்த xyz வங்கி அந்த 6% வட்டியோடு ஒரு சதவீதமோ, இரண்டு சதவீதமோ சேர்த்து (இது மார்ஜின் அல்லது Spread என்று அழைக்கப்படும்) வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கும். உதாரணத்திற்கு 8% என்றால் ரிசர்வ் வங்கிக்குக் கொடுக்க வேண்டிய 6% போக வங்கிக்கு 2% வட்டி லாபம் கிடைக்கும்.

ரீப்போ ரேட் எப்போது கூடும் / குறையும்?

சந்தை நிலவரம், நாட்டின் நிதி நிலைமையைப் பொறுத்து மத்திய ரிசர்வ் வங்கி, நிதி அமைச்சகம் ஆகியோரின் ஆலோசனைகளின் அடிப்படையில் அவ்வப்போது கூடும் / குறையும். ரீப்போ ரேட் கூடும்போது வங்கிகள் தங்களது வாடிக்கையாளர்களுக்கு அளிக்கும் கடனுக்கான வட்டியும் கூடும். ரீப்போ ரேட் குறையும்போது வாடிக்கையாளருக்கு அளிக்கும் கடனுக்கான வட்டி குறையும்.

இந்த இடத்தில் மிக முக்கியமான, நுணுக்கமான ஒரு தகவலை நாம் நினைவில் கொள்ள வேண்டும். ரீப்போ ரேட் கூடுவதும், குறைவதும் அறிவிக்கப்படும் அந்தந்தத் தேதிகளுக்குப் பிறகு வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்படும் கடன்களில்தான் எதிரொலிக்குமே தவிர அதற்கு முன் வழங்கப்பட்ட கடன்களின் வட்டி விகிதத்தைக் கூட்டவோ குறைக்கவோ வேண்டும் என்கிற எந்தக் கட்டாயமும் வங்கிகளுக்கோ, நிதி நிறுவனங்களுக்கோ கிடையாது.

மேலே சொன்ன உதாரணப்படி 2010 ஆண்டு செப்டெம்பர் மாதம் ரிசர்வ் வங்கியின் ரீப்போ ரேட் 6% ஆக இருந்தது. அன்றைய தேதிக்கு வங்கிகளும் நிதி நிறுவனங்களும் தங்களது மார்ஜினாக 4% முதல் 6% வரை சேர்த்து 10% முதல் 12% வரைக்கும் தனது வாடிக்கையாளருக்குக் கடன் வழங்கியிருக்கலாம். இப்போது 2020 செப்டெம்பரில் ரீப்போ ரேட் 4% ஆக இருக்கிறது. வங்கிகள் 7% முதல் 10% வரை கடன் கொடுக்கின்றன.

அதே நேரத்தில் 2010 ஆம் வருடம் 12% வட்டியில் கடன் வாங்கியவர் ரீப்போ ரேட் 2% குறைந்திருப்பதால் தன்னுடைய வட்டி 12% இலிருந்து குறைந்து 10% ஆக்கப்பட வேண்டும் என்று கோர முடியாது. ’அது அன்றைய வட்டி, இது இன்றைய வட்டி. அது வேறு கடன், இது வேறு கடன்’ என்பதுதான் வங்கி நடைமுறை.

மிக முக்கியமான இன்னொரு தகவல், வங்கிகள் அளிக்கும் வீட்டுக் கடனின் வட்டி விகிதத்தை முடிவு செய்யும் முக்கியமான காரணியாக ரீப்போ ரேட் இருந்தாலும், உண்மையில் அது மட்டுமே முடிவு செய்வதில்லை. வங்கிகள் தங்களது வாடிக்கையாளர்களின் சேமிப்புக்குத் தரும் வட்டிவிகிதம், வங்கிகளும், பிற நிறுவனங்களும் தாங்கள் கடன் பெறும் பிற நிறுவனங்களுக்குச் செலுத்த வேண்டிய வட்டிவிகிதம், வங்கிகளின் நிதி நிலைமை, நாட்டின் நிதி நிலைமை, உலகளாவிய / உள்ளூர் சந்தைகளின் போக்கு என்று பல்வேறு காரணிகள் சேர்ந்து முடிவு செய்ய வேண்டிய விஷயம் இது.

எனவே ரீப்போ ரேட் உயர்வது / குறைவது என்பது புதிதாக வழங்கப்படும் கடன்களை நேரடியாகப் பாதிக்குமே தவிர, பழைய கடன்களின் வட்டி விகிதத்தில் மாறுதலை ஏற்படுத்துமா என்பது சம்பந்தப்பட்ட வங்கிகளைப் பொறுத்ததே.

அதே சமயம் பழைய கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் அதிகமாக இருந்து புதிதாகக் கொடுக்கப்படும் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் குறைவாக இருக்கும்போது பழைய வாடிக்கையாளர்கள் தங்களது கடனை வேறு வங்கிக்கோ, நிதி நிறுவனத்திற்கோ அன்றைய சந்தை நிலவரப்படியான குறைந்த வட்டிக்கு மாற்றிக்கொள்ள விரும்புவார்கள். அதைத் தவிர்க்கும் பொருட்டு, வங்கிகள் தங்களது வாடிக்கையாளர்களின் பழைய கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தைக் குறைப்பதும் உண்டு. ஆனால் இதுவும் கட்டாயமல்ல.

மாறும் வட்டி (Floating Rate) / மாறா வட்டி (Fixed Rate) என்றால் என்ன?

சந்தை நிலவரப்படி மாறுதலுக்குள்ளாகும் வட்டி விகிதம் Floating rate. கடன் வாங்கும்போது எந்த வட்டி விகிதத்தில் வாங்குகிறோமோ அந்த வட்டி விகிதம் கடன் காலம் முழுவதும் மாறாமல் இருப்பது Fixed rate.

வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது ஒவ்வொரு வாடிக்கையாளரிடமும் Floating Intrest Rateஇல் கடன் வாங்குகிறீர்களா அல்லது Fixed Intrest Rateஇல் வாங்குகிறீர்களா என்கிற கேள்வி நிச்சயமாகக் கேட்கப்படும். இந்தக் கேள்வி Loan Application Formஇல் இருக்கும், கடன் பரிசீலனைக்குப் பிறகு வங்கி அளிக்கும் Sanction Letterஇல் இருக்கும். கடைசியாக வங்கிக்கும், வாடிக்கையாளருக்கும் இடையே எழுதப்படும் Loan Agreementஇல் இருக்கும். ஆக… குறைந்தது மூன்று இடங்களில் வாடிக்கையாளரின் கவனத்திற்கு இது கொண்டு செல்லப்படும். அத்தாட்சியாக அந்தந்த பக்கங்களில் வாடிக்கையாளரின் கையொப்பமும் கட்டாயமாக வாங்கப்படும்.

எனவே ”எனக்கு என்னுடைய கடன் Floating Rateஇல் கொடுக்கப்பட்டதா அல்லது Fixed Rateஇல் கொடுக்கப்பட்டதா என்று எனக்குத் தெரியாது” என்று ஒரு வாடிக்கையாளர் கூறுகிறார் எனில் அதில் எந்த ஒரு நியாயமுமில்லை.

எந்த ஒரு குறிப்பிட்ட தேதியிலும் புதிதாகக் கொடுக்கப்படும் வீட்டுக் கடனுக்கான Floating Intrest என்பதை விட Fixed Rate என்பது குறைந்தபட்சம் 0.5% அதிகமாக இருக்கவே வாய்ப்பு அதிகம். நூற்றுக்குத் தொன்னூற்றொன்பது சதவீத வாடிக்கையாளர்கள் Floating Interestஐத் தேர்வு செய்வதற்கு இது ஒரு முக்கியமான காரணம்.

அதே நேரம் ஒரு வாடிக்கையாளர் விரும்பினால் Fixed rateஇலிருந்து Floating rateக்கோ, Floating rateஇலிருந்து Fixed rateக்கோ மாற்றிக்கொள்ளும் வசதியை ஒரு சிறிய கட்டணத்தை வசூலித்துவிட்டு, பெரும்பாலான வங்கிகள் வழங்கவே செய்கின்றன.

எனவே மத்திய ரிசர்வ் வங்கி ரீப்போ ரேட்டைக் குறைக்கும்போதெல்லாம் தங்களுடைய பழைய வீட்டுக் கடனுடைய வட்டியும் குறையும் என்று ஒரு வாடிக்கையாளர் எதிர்பார்ப்பது அவரது அறியாமைதான். அதே நேரம் ரீப்போ ரேட் உயரும்போதெல்லாம் வங்கிகள் பழைய கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தையும் உயர்த்திக்கொள்கின்றன என்பதும் ஒரு கசப்பான உண்மைதான்.

வாடிக்கையாளர் செய்ய வேண்டியது என்ன?

ஆறு மாதத்திலிருந்து ஒரு வருட காலத்திற்கு ஒருமுறை தன்னுடைய கடனுக்கான வட்டி விகிதம் எத்தனை சதவீதத்தில் இருக்கிறது என்பதையும், சந்தையில் புதிய வீட்டுக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் எத்தனை சதவீதத்தில் கொடுக்கப்படுகிறது என்பதையும் வங்கிக்கு நேரில் சென்றோ, இணையத்தில் பார்த்தோ தொடர்ந்து தெரிந்துவைத்துக்கொள்வது மிக அவசியம். அதில் மாறுதல் ஏற்படும்போது அல்லது இரண்டுக்கும் இடையில் அதிக அளவு வித்தியாசம் ஏற்படுகிறது என்றால் என்ன செய்யலாம் என்பதை ஒரு உதாரணத்தோடு பார்க்கலாம்.

ஒரு வாடிக்கையாளர் 8% மாறும் வட்டி விகிதத்தில் கடன் வாங்கியிருக்கிறார் என்று வைத்துக்கொள்வோம். சில வருடங்களுக்குப் பிறகு அவரது வட்டி விகிதம் உயர்ந்து 9.5% ஆக இருக்கிறது. அதே நேரம் சந்தையில் புதிதாக வழங்கப்படும் வீட்டுக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் 8.5% இருக்கிறது என்று எடுத்துக்கொள்வோம். இப்போது அந்த வாடிக்கையாளர் தன்னுடைய வங்கியிலேயே ஒரு கட்டணத்தை செலுத்தி வட்டி விகிதத்தைக் குறைத்துக்கொள்ளலாம் அல்லது சந்தை நிலவரப்படி குறைந்த வட்டியில் கடன் வழங்கும் வங்கிக்குத் தன்னுடைய கடனை மாற்றிக்கொள்ளலாம் (Baalance Transfer). இதில் இரண்டாவது தேர்வு புதிய வங்கியின் கடன் பரிசீலனைக் கட்டணம், பத்திரப் பதிவுச் செலவுகள் என சற்று கூடுதலாகச் செலவு பிடிக்கக்கூடியது. எனவே ஒருமுறைக்கு இருமுறை நன்கு ஆலோசித்துவிட்டுச் முடிவெடுப்பது நல்லது.

இறுதியாக ஒன்று…

“CAVEAT EMPTOR” என்கிற லத்தீன் வார்த்தைக்கு “Let the BUYER BEWARE” என்று ஆங்கிலத்தில் அர்த்தம். அதனைப் பழமொழியாகவே சொல்லுவார்கள். அதாவது, ஒரு பொருளை வாங்குபவர்தான் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்பது இதன் பொருள். வங்கிகளில் கடன் வாங்குவதும் இதற்கு விதிவிலக்கல்ல.